Comment faire le bon calcul de prêt immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le recours au financement par crédit est souvent indispensable. Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, le calcul du prêt immobilier constitue un paramètre important de la réussite de l’opération. Si vous souhaitez investir dans le Loiret, cet outil de calcul prêt est très pratique !

Calcul de prêt : les éléments à prendre en compte

Le mode de calcul

Pour le calcul de prêt immobilier, plusieurs éléments entrent en ligne de compte :

  • Le prix d’acquisition du bien
  • Les frais d’agence, généralement dus par l’acquéreur. Ils oscillent entre 3 et 10% du prix de vente selon l’agence, le secteur et les remises éventuelles consenties par l’agent.

Nota : en général, les agences indiquent le prix de vente d’un bien « FAI », c’est-à-dire « frais d’agence inclus ».

  • Les frais de notaire, qui comportent à la fois la rémunération dudit notaire et des taxes (les droits de mutation) prélevées par le Trésor Public. Les « frais de notaire » sont aux alentours de 8% dans l’ancien et de 5% dans le neuf.
  • Le coût des travaux éventuels

Ces quatre composantes déterminent le capital total nécessaire pour l’opération. On retranche de cette somme l’apport personnel, ce qui donne le capital du crédit – la somme qu’on va emprunter.

À cela on ajoute les intérêts, qui se calculent selon un taux d’intérêt. Voir ci-après.

Enfin, une option fortement recommandée par les établissements financiers concerne la souscription d’une assurance de prêt immobilier.

Synthèse en schéma

Le schéma vous permet de mieux comprendre le fonctionnement et où se place les éléments (frais d’agence, frais de notaire etc.) les uns par rapport aux autres :

Le taux d’intérêt

Le calcul prêt comporte un taux d’intérêt bancaire. Pour supporter le risque, le créancier consent à prêter une somme quelconque moyennant une rétribution de la part de l’emprunteur : l’intérêt.

Cet intérêt se calcule selon un taux appliqué à la somme demandée. Ce taux varie selon l’organisme et selon la durée d’emprunt (la période pendant laquelle on va rembourser des mensualités). En juillet 2017, les taux étaient de :

  • 7 ans ou 84 mois : 1,08%
  • 10 ans ou 120 mois : 1,17%
  • 12 ans ou 144 mois : 1,34%
  • 15 ans ou 180 mois : 1,44%
  • 20 ans ou 240 mois : 1,67%
  • 25 ans ou 300 mois : 1,93%

Ainsi, plus on emprunte sur le long terme, moins les mensualités sont élevées. Mais en contrepartie, les intérêts sont plus importants. C’est un arbitrage à effectuer selon sa situation et sa capacité de remboursement à l’instant T.

En général les emprunts sont à taux fixe, c’est-à-dire qu’il ne changera pas pendant toute la durée de remboursement. On préférera cette option par rapport au taux variable qui certes offre des taux plus faibles au départ, devient très fort à la fin. Faisant peser un risque sur l’endettement.

Le taux d’assurance crédit immobilier

Dernier paramètre dans le calcul prêt : le taux d’assurance crédit immobilier. Même si cette assurance n’est pas obligatoire, dans les faits les établissements bancaires refusent souvent de prêter de l’argent si l’emprunteur ne souscrit pas une telle assurance. En effet, elle garantit le créancier en cas de décès ou d’invalidité permanente.

Heureusement pour l’emprunteur, il a la possibilité de la souscrire chez un autre organisme, faisant jouer la concurrence et baisser les tarifs. Le taux observé est en moyenne de 0,40%, voire moins auprès d’un assureur classique.

Pour conclure, dans le calcul du prêt immobilier, deux taux sont à comparer et optimiser : le taux d’intérêt bancaire et le taux d’assurance. Ils font varier la facture de plusieurs dizaines de milliers d’Euros.

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